¿CÓMO TRAMITAR UN PROYECTO DE EDIFICACIÓN?

Para explicar de una forma sencilla cómo tramitar un proyecto de edificación, os pondremos el siguiente ejemplo:

Imaginemos que un proyecto inicial en una página en blanco, sin limites sin pautas, sin reglas, sin normativas que aplicar. Además imaginamos que esa página es un terreno ideal, perfectamente estabilizado, sin normativas urbanísticas que le afecten, sin normativas medioambientales, sin limites de volumetría, forma, color, alturas…un proyecto ideal.

Pero esto no suele ocurrir, solo en algunos concursos de arquitectura donde la libertad del arquitecto es plena para el desarrollo de su idea arquitectónica.

Ahora imaginemos la realidad, a ser papel en blanco le añadiremos líneas, márgenes, manchas por cada uno de los condicionantes que nos van diciendo cada uno de los agentes, normas y leyes que participan en que si no eres un técnico especialista, no tienes por que saber.

Para eso estamos los arquitectos, para diseñar el proyecto que nuestro cliente quiere teniendo en cuenta todas las limitaciones y condicionantes que hay que tener en cuenta. De este modo, los arquitectos somos la herramienta para acompañar al cliente y explicar como tramitar un proyecto de edificación.

Condicionantes de partida.

Empezamos por la parcela, sus dimensiones, su normativa urbanística, donde se indica las alturas máximas que puede tener mi edificio, donde pueden decirte incluso que tipo de huecos en las fachadas tienes que poner, materiales, colores, formas, donde te indican si tienes o no que conservar y respetar una tipología edificatoria anterior, o si por estar cerca de una zona de cautela arqueológica debes contratar a un arqueólogo para que revise y supervise la obra y documentarlo todo.

Comenzamos por su entorno, donde se sitúa si dispone o no de las redes básicas de suministros, si está en un suelo urbano, urbanizadle, no urbanizadle, rural…..

Tantos datos y condicionantes que pueden hacer que esa página en blanco cada vez se llene de más colores dando por fin un diseño óptimo, real y legal.

¿Que hace la gerencia de Urbanismo o el ayuntamiento?.

Su función es dar la licencia a todos los proyectos técnicos de edificación y de actividad dando la garantía de que todos estos condicionantes que afectan a nuestro edificio están en regla.

Ellos derivan a cada una de las administraciones competentes nuestros proyectos, para que cada uno de su visto bueno.

• Si se trata de una parcela con protección patrimonial, la envían a patrimonio…
• Si dispone una piscina de uso público, a sanidad…
• Si el uso va a ser hotelero, a la consejería de turismo…
• Si el edificio  será de un espacio público, a la policía….
• Si es un local comercial, industrial, a medio ambiente……

Cada proyecto es especial, y se debe obtener de cada administración desde sus competencias el cumplimiento de normativa de especial aplicación.

Además todos los proyectos deben de incluir el cumplimiento en materia de accesibilidad e incendios, calificación ambiental y gestión de residuos.

En resumen cada servicio técnico,  departamento, delegación, consejería debe aportar  su visto bueno hasta el momento de conseguir  la licencia de obra.

¿Pero como se inicia la tramitación?, ¿cual es la documentación?.

Pero ¿como se tramita un proyecto de edificación?. Pondremos de ejemplo el ayuntamiento de Sevilla:

Aquí se puede ver la Guía de tramitación de la gerencia de Urbanismo de Sevilla. Una vez seleccionada el tipo de obra que se va a realizar hay que preparar toda la documentación para la consecución de la la licencia de obra que puede ser:

• Obras que no precisan de técnico (obras menores)
• Obras y/ó instalaciones que precisan de técnico (nueva edificación, reformas, adecuación de locales, etc.)

Para el Inicio de obra es necesario realizar por un arquitecto o sociedad proyectista la realización de un PROYECTO DE EJECUCIÓN donde se garantice la concordancia entre el Proyecto básico con el que se obtuvo la licencia de obra y la documentación presentada.

Documentación.

Además es necesario lo siguiente en el caso de no haberse aportado en el momento de la solicitud de licencia de obra:

• Si no se ha presentado para la licencia, Proyecto de Ejecución según se define en el Código Técnico de la Edificación, o documentación que lo complete, visado por el colegio profesional correspondiente.
• Si no se ha presentado para la licencia, Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico en su caso, visados por el colegio profesional correspondiente. En los expedientes de legalización se aportará el contenido del art. 5.6 y 6.3 Del Real Decreto 1.627/1997 de 24 de octubre.
• Si no se ha presentado para la licencia, Proyecto Técnico de Infraestructura Común de Telecomunicaciones visado por el colegio profesional correspondiente, si procede.
• Estudio sobre la cantidad de los residuos de construcción y demolición que se vayan a producir y las medidas para su clasificación y separación por tipos en origen.

Este es el resumen de como se tramita un proyecto de edificación en Sevilla.  En otros ayuntamientos, Comunidades Autónomas tiene su propia guía de tramitación. Desde el estudio de TRIDOVELA realizan todo tipo de trámites en cada una de las situaciones.

Como se puede observar, los arquitectos, estudios de arquitecturas o sociedades proyectistas somos los encargados que sabemos como tramitar un proyecto de edificación, de planeamiento, actividad.

También es una de las metas de nuestro estudio de arquitectura TRIDOVELA es realizar que la tramitación de los proyectos de edificación  con la mayor calidad, rigurosidad, rapidez y eficacia posible.  Seguimos el cumplimiento de todas las normativas de legal aplicación. Y además garantizamos que no falte ningún documento para que provoque un retraso a nuestros clientes.

Es importante la comunicación clara y sencilla con nuestros clientes. De esa forma nunca se sientan perdidos entre tanta burocracia y normativas, y depositen en nosotros su plena confianza.

Pero esto no es todo….

Hay más cosas a tener en cuenta en función de donde se encuentre el solar, edificio a rehabilitar o terreno….la normativa urbanística de aplicación.

En el caso de Sevilla, disponemos de la información en la página de Planeamiento de desarrollo de la gerencia de urbanismo.

¿Que podemos encontrar ahí?…pues si lo comparamos con normas de usuarios de cualquier piscina pública, el planeamiento nos indica las cosas que se pueden o no hacer en nuestro solar, edifico o parcela.